Introducción
Si has heredado un terreno y estás considerando venderlo, es fundamental conocer las implicancias tributarias de esta operación. Dependiendo de cómo realices la venta, podrías estar sujeto a la Renta de Segunda Categoría (5%) o a la Renta de Tercera Categoría (29.5%). En este artículo, te explicamos en qué casos aplica cada régimen y cómo SUNAT interpreta estas transacciones.
1) Venta total del terreno en una sola operación
Cuando el heredero vende el terreno completo en 2024 mediante una única transacción, la ganancia obtenida califica como Renta de Segunda Categoría, según el numeral 2 del inciso d) del artículo 1 de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR). Esto se debe a que el inmueble no ha sido adquirido con fines comerciales, sino por sucesión hereditaria.
En este escenario, el impuesto aplicable es del 5% sobre la ganancia de capital, calculada como la diferencia entre el valor de venta y debiendose verificar si es que corresponde la deducción del costo computable dependiendo de cuándo se recibidó el inmueble como herencia. La determinación del costo computable ha variado con la normativa:
- Inmuebles recibidos en herencia o donación entre 2004 y al 31 de julio 2012: Según el literal a.2 del inciso a) del artículo 21 de la Ley del Impuesto a la Renta, los inmuebles adquiridos entre estos años deben considerar el valor de autovalúo actualizado a índices del precio al consumidor, lo que permite un cálculo más equitativo del costo computable.
- Inmuebles adquiridos por donación o herencia a partir del 1 de agosto de 2012: En estos casos, el costo computable es cero, salvo que se pueda acreditar fehacientemente el costo que correspondía al transferente antes de la transferencia.
Este cambio tiene un impacto significativo, ya que en muchos casos reduce la base imponible sobre la cual se calcula el impuesto del 5%, disminuyendo así la carga fiscal para los herederos.
2) Lotización y venta del terreno por partes
Si el heredero decide fraccionar el terreno y venderlo en lotes, el tratamiento tributario cambia considerablemente:
El artículo 4° de la LIR establece que «en ningún caso» se considera habitual la venta de bienes adquiridos por herencia. Sin embargo, SUNAT y el Tribunal Fiscal han interpretado que si un heredero lotiza y vende progresivamente un inmueble, está realizando una actividad empresarial.
Por lo tanto, si SUNAT determina que existe una intención de negocio o explotación comercial, la venta de lotes podría ser considerada Renta de Tercera Categoría desde la primera venta, lo que implica una tasa impositiva del 29.5% sobre la ganancia neta.
Conclusión
- Si vendes el terreno en una sola operación, tributas como Renta de Segunda Categoría (5%).
- Si lotizas y vendes por partes, SUNAT podría calificar la operación como Renta de Tercera Categoría (29.5%), al considerarla una actividad empresarial.
Antes de tomar una decisión, es recomendable asesorarte con un especialista en derecho tributario para optimizar tu carga fiscal y evitar contingencias con SUNAT.
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